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Airbnb em condomínio: portaria não resolve conflito que nasce na convenção

Zé Roberto BOT

Resumo: a decisão do STJ sobre estadias curtas em condomínios residenciais deixou um recado prático para síndicos: o conflito não se resolve no improviso da portaria. Quando o uso do imóvel muda a destinação residencial do prédio, o caminho passa por convenção, assembleia, quórum e regras claras de acesso.

Em muitos condomínios, a discussão sobre Airbnb começa do jeito errado: o hóspede chega, a portaria não sabe o que fazer, o morador reclama no grupo e o síndico precisa decidir na pressão.

A decisão recente do Superior Tribunal de Justiça ajuda a organizar essa conversa. Segundo o STJ, a utilização de imóveis em condomínios para contratos de estadia de curta temporada, como em plataformas do tipo Airbnb, exige que a destinação das unidades tenha sido alterada em assembleia, com aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos.

O ponto central não é a marca da plataforma. É a destinação do imóvel e a forma como esse uso afeta a rotina coletiva do condomínio.

O que o STJ decidiu

Em notícia publicada em 7 de maio de 2026, o STJ informou que a Segunda Seção decidiu que o uso de unidade residencial para estadias de curta duração pode descaracterizar a finalidade residencial quando houver exploração econômica ou profissional recorrente.

O tribunal destacou três pontos importantes para síndicos e administradoras:

O Informativo de Jurisprudência 889 do STJ reforçou o entendimento: contratos atípicos de curta estadia, com exploração econômica reiterada ou profissionalização do serviço, exigem previsão na convenção do condomínio aprovada por dois terços dos condôminos.

Isso significa que Airbnb está proibido em todo condomínio?

Não. Essa é a leitura apressada que o síndico deve evitar.

A decisão não transforma toda locação eventual em irregularidade automática. Também não autoriza o síndico a barrar pessoas na portaria sem procedimento, sem regra interna e sem orientação jurídica.

O que o STJ reforça é que, em condomínio residencial, o uso recorrente da unidade para estadia curta precisa ser analisado a partir da destinação do prédio, da convenção, da assembleia e dos impactos concretos sobre a coletividade.

Na prática, o condomínio precisa sair da pergunta genérica “pode ou não pode?” e passar para perguntas melhores:

Por que a portaria não deve decidir sozinha

A portaria executa procedimento. Ela não deve virar tribunal de urgência para decidir se uma estadia é visita, locação eventual, hospedagem atípica ou atividade profissionalizada.

Quando o condomínio não tem regra clara, o porteiro fica no pior lugar possível: precisa lidar com morador, hóspede, proprietário, síndico e reclamação de vizinhos ao mesmo tempo. Isso aumenta o risco de falha operacional, conflito pessoal e decisão inconsistente.

Por isso, o tema precisa ser tratado antes do problema chegar na entrada do prédio. A administradora e o síndico devem organizar a documentação, levar o assunto à assembleia quando necessário e transformar a decisão em procedimento aplicável.

O que o síndico deve revisar agora

O primeiro passo é ler a convenção. Alguns condomínios já trazem cláusulas sobre uso exclusivamente residencial, hospedagem, pensão, república, atividade comercial ou circulação de terceiros. Outros não tratam do tema com clareza.

Depois, é importante levantar fatos. Reclamações genéricas ajudam pouco. O condomínio deve registrar ocorrências concretas, como:

Com esse diagnóstico, o síndico consegue separar incômodo pontual de problema estrutural. Essa diferença é essencial para não criar regra exagerada, difícil de aplicar ou vulnerável a contestação.

Checklist para levar o tema à assembleia

  1. Mapeie a regra atual. Verifique o que a convenção e o regimento dizem sobre destinação residencial, hospedagem, atividade comercial e acesso de terceiros.
  2. Organize as ocorrências. Reúna registros objetivos antes de transformar reclamações em proposta de regra.
  3. Defina o problema. O condomínio quer lidar com segurança, sossego, uso de áreas comuns, rotatividade ou mudança de destinação?
  4. Consulte orientação jurídica. A minuta precisa respeitar a convenção, o Código Civil e o quórum aplicável.
  5. Confirme o quórum. Quando houver mudança de destinação, o STJ aponta a necessidade de aprovação por dois terços dos condôminos.
  6. Transforme a decisão em procedimento. Cadastro, prazo de envio de documentos, entrega de chaves, garagem, áreas comuns e sanções precisam estar claros.
  7. Comunique sem alarmismo. Moradores e proprietários devem entender o que muda, por que muda e a partir de quando a regra será aplicada.

O que evitar

Alguns atalhos podem piorar o conflito e expor o condomínio:

Airbnb e curta estadia não são apenas temas de renda extra para o proprietário. Em condomínio residencial, também envolvem segurança, sossego, cadastro, circulação de terceiros e governança.

A decisão do STJ não elimina a necessidade de análise caso a caso, mas dá um recado claro: prédio residencial precisa tratar o tema com método. O conflito que nasce na convenção não deve ser empurrado para a portaria.

Seu condomínio precisa revisar regras de acesso, assembleia e convenção? A BAP apoia síndicos e conselhos na organização da rotina condominial, com comunicação clara, documentação e suporte administrativo para decisões mais seguras.

Fontes consultadas

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