O período de fim de ano no Rio de Janeiro – com Natal, Réveillon e, logo em seguida, o Carnaval – é a alta temporada para o turismo. Com isso, a prática do aluguel de curta temporada (ou locação por aplicativos como Airbnb, Booking, etc.) se intensifica nos condomínios residenciais.
Para o síndico e a administradora de condomínios no Rio de Janeiro, este é um tema delicado que exige atenção às regras, segurança e legislação. Como seu condomínio pode se preparar legal e operacionalmente?
Aspectos Legais: O que a Convenção e a Lei Dizem?
A primeira e mais importante regra é: consulte a Convenção e o Regimento Interno do seu condomínio.
1. A Regra do Uso Residencial vs. Comercial
O principal ponto de conflito é se o aluguel de curta temporada desvirtua a finalidade residencial do imóvel, transformando-o em uso hoteleiro.
- Decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça): O STJ firmou o entendimento de que a Convenção de Condomínio tem poder para proibir o aluguel de curta temporada via plataformas digitais, desde que exista previsão expressa nesse sentido.
- O que Fazer:
- Permissão: Se a Convenção for omissa ou permitir a locação, ela é, em tese, liberada.
- Proibição: Se a Convenção proíbe o uso comercial/hoteleiro ou proíbe especificamente o aluguel por curta temporada, a prática pode ser vetada.
Dica SEO: Se seu condomínio deseja proibir a prática, o síndico deve convocar uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para alterar a Convenção, seguindo o quórum legal (geralmente $2/3$ dos condôminos).
2. Cadastramento Obrigatório e Responsabilidade Solidária
Independentemente de ser permitido ou não, o condomínio precisa de controle e registro.
- Comunicação ao Síndico: O proprietário que aluga deve ser obrigado a comunicar formalmente ao síndico o período de locação e o número de hóspedes.
- Termo de Responsabilidade: Exija que o proprietário assine um termo, responsabilizando-se solidariamente por multas, danos causados pelos locatários e pelo cumprimento do Regimento Interno.
3 Dicas de Segurança Improrrogáveis para a Alta Temporada
O grande fluxo de pessoas desconhecidas representa um risco à segurança do condomínio durante o fim de ano. A administradora de condomínios pode implementar medidas preventivas robustas:
Dica 1: Ficha de Cadastro de Hóspedes (Check-in Rigoroso)
Esta é a medida mais importante. O condomínio deve aplicar o mesmo nível de rigor de um hotel na identificação dos visitantes.
- Documentação: A portaria deve exigir cópia do documento de identidade de todos os hóspedes que entrarão na unidade.
- Acesso Controlado: O acesso à garagem, áreas comuns, fitness ou piscina deve ser restrito aos hóspedes listados na ficha de cadastro, com o uso de chaves ou pulseiras de identificação temporárias.
Dica 2: Treinamento da Equipe de Portaria e Segurança
A equipe de segurança e portaria deve ser o primeiro filtro.
- Instruções Claras: A administradora deve fornecer um treinamento específico sobre como lidar com locatários de curta temporada: quais documentos exigir, como proceder em caso de desrespeito ao horário de silêncio e quando acionar o síndico.
- Monitoramento de Acesso: A equipe deve ser alertada para redobrar a atenção a bagagens grandes, entrada de prestadores de serviço não autorizados e o trânsito de pessoas estranhas nas áreas privativas.
Dica 3: Reforço nas Regras e Comunicação
O barulho e o uso indevido das áreas comuns são as principais reclamações.
- Adesivos e Placas: Coloque placas visíveis nas áreas de piscina e salões de festa, reforçando o horário de silêncio (especialmente após as 22h, crucial no condomínio RJ).
- Entrega do Regimento: O proprietário deve entregar uma cópia simplificada do Regimento Interno ao hóspede no momento da locação, deixando claro as penalidades em caso de descumprimento.
Conte com uma Gestão Especializada no Rio
Navegar pelas complexidades do aluguel de curta temporada exige um conhecimento aprofundado da legislação e das melhores práticas de segurança. Para auxiliar seu condomínio a manter a ordem e a segurança, preparamos um material completo.
Quer evitar conflitos e garantir a segurança na alta temporada?
Baixe nosso eBook gratuito: Manual de Boa Convivência para Aluguel de Curta Temporada e tenha acesso a um guia prático para síndicos e locadores.