Quando a convivência se torna insustentável
Recentemente, um condomínio de luxo em Campo Grande (MS) viveu uma situação extrema: um morador foi judicialmente expulso após ameaçar vizinhos e manter um porteiro em cárcere privado. A Justiça determinou, além da retirada forçada do condômino, o pagamento de indenização de R$ 25 mil ao funcionário. O caso, noticiado pelo G1, chamou atenção de síndicos e administradores em todo o país.
No Rio de Janeiro, embora cenários assim sejam frequentes, é fundamental entender o que levou a essa decisão judicial e como agir diante de um comportamento agressivo de moradores.
A seguir, analisamos os fundamentos da decisão e apresentamos orientações práticas para prevenir e lidar com condôminos violentos no dia a dia condominial.
O Caso de Campo Grande (MS) e a Decisão Judicial
Em Campo Grande, o morador de um condomínio acumulou um histórico de violência contra a comunidade condominial. Entre 2021 e 2022, foram registrados episódios graves, incluindo disparos de arma de fogo dentro do condomínio e a manutenção de funcionários (porteiros e seguranças) em cárcere privado na portaria.
Em março de 2022 ocorreu o pico da crise: visivelmente descontrolado, o morador quebrou portas e vidros da portaria, trancou-se com o porteiro na guarita, escondeu as chaves e fez ameaças, impedindo o funcionário de pedir ajuda. A situação só foi controlada após a intervenção de outro residente e a chegada da Polícia Militar, que prendeu o condômino em flagrante.
Diante desse contexto, a associação de moradores tomou medidas legais. O caso foi levado aos tribunais, resultando em uma decisão inédita: a 3ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul determinou a expulsão do morador, mantendo a sentença de primeira instância que já havia ordenado seu afastamento.
O tribunal entendeu que o direito de propriedade do condômino não podia se sobrepor à segurança e à harmonia da coletividade, considerando a gravidade das condutas. Em outras palavras, ficou caracterizado um abuso do direito de propriedade por comportamento antissocial extremo, justificando a retirada forçada do residente. Cabe ressaltar que ainda há possibilidade de recurso por parte do morador, mas a decisão marca um importante precedente.
É importante ressaltar que, mesmo com a expulsão do condomínio, o condômino não perde o direito de propriedade do imóvel. A expulsão, nesse contexto, significa a perda do direito de uso e gozo do bem, ou seja, o condômino não poderá mais residir no local nem usufruir das áreas comuns do condomínio. No entanto, ele ainda poderá dispor do imóvel, por exemplo, alugando-o ou vendendo-o.
Essa distinção é crucial para compreender as consequências da expulsão, que se limita ao aspecto da posse e não ao da propriedade.
Fundamentos Legais: quando a expulsão é possível?
Pela legislação vigente, a expulsão de um condômino não é algo expressamente previsto – o Código Civil prevê principalmente multas e medidas administrativas para punir comportamentos inadequados.
O artigo 1.337 do Código Civil estabelece, por exemplo, que um condômino que perturba reiteradamente o sossego ou a segurança dos demais pode receber multa de até dez vezes o valor da taxa condominial. Ou seja, a princípio, a lei imagina penalidades financeiras para coibir o condômino antissocial.
No caso de Campo Grande, porém, as multas e advertências não foram suficientes. O desembargador Amaury da Silva Kuklinski, em seu voto, ressaltou que embora a lei mencione apenas multa para problemas de convivência, existe a possibilidade de expulsão em casos graves. Neste caso concreto, o tribunal entendeu que o morador comprometeu a segurança e a harmonia do condomínio, o que justificou a expulsão.
Em outras decisões judiciais pelo país, o raciocínio tem sido similar: quando o comportamento agressivo torna insuportável a convivência e ameaça os demais, os juízes têm determinado o afastamento forçado do infrator do condomínio, reconhecendo que o direito de propriedade não é absoluto diante da função social e do direito de vizinhança.
Vale mencionar que preparar um bom embasamento é crucial para o sucesso de uma medida drástica dessas. No caso de MS, o condomínio pôde comprovar um conjunto robusto de violações: perturbação da paz, riscos à segurança, danos ao patrimônio comum e desrespeito às normas internas – uma combinação de fatores que, somados, embasaram a decisão judicial pela expulsão.
Segundo o advogado da associação de moradores, problemas como barulho excessivo, ameaças à segurança, atividades ilegais e descumprimento das regras de convivência, quando recorrentes, podem justificar uma ação judicial visando proteger os demais condôminos.
Em resumo, a Justiça tem sinalizado que, em situações extremas e comprovadas, é possível sim remover um morador violento do convívio condominial para resguardar os direitos e a tranquilidade dos demais.
Dicas para Síndicos diante de Morador Agressivo
Lidar com um morador problemático exige equilíbrio entre ação rápida e respaldo legal. Confira passos práticos que o síndico no Rio de Janeiro (ou em qualquer local) pode adotar diante de comportamentos agressivos:
- Priorize a segurança imediata: Diante de ameaças ou violência, não confronte o morador sozinho. Acione de imediato a segurança privada do condomínio (se houver) e a Polícia Militar (190). A integridade física de moradores, funcionários e do próprio agressor é a prioridade. Afaste pessoas do local de conflito e procure manter a calma, aguardando ajuda.
- Registre tudo formalmente: Após controlar a situação emergencial, faça um Boletim de Ocorrência (B.O.) relatando o incidente em detalhes – isso cria um registro oficial indispensável. Internamente, documente em ata ou livro de ocorrências do condomínio o que ocorreu, incluindo dia, hora, testemunhas e descrição das atitudes do morador. Guarde evidências (imagens de câmeras de segurança, áudios, fotos, objetos danificados etc.) que comprovem as ações agressivas. Esses registros serão úteis para medidas posteriores, seja dentro do condomínio ou em eventual processo judicial.
- Aplique as sanções do regulamento interno: Siga à risca o que determina a convenção e o regimento interno do condomínio. Em geral, comportamentos abusivos sujeitam o infrator a advertências e multas. Notifique formalmente o morador sobre cada infração cometida, respeitando os prazos e procedimentos previstos. Multas podem e devem ser aplicadas escalonadamente – lembrando que, em casos de comportamento antissocial contumaz, a lei permite multas mais elevadas (podendo chegar a até dez vezes o valor da taxa condominial) para tentar frear a conduta nociva. Esse histórico de penalidades aplicadas demonstrará que a administração adotou todas as medidas cabíveis antes de partir para ações mais rigorosas.
- Comunique e envolva os demais condôminos: Transparência com a comunidade é importante. Leve o assunto ao Conselho do condomínio e, se necessário, convoque uma assembleia extraordinária para informar os moradores sobre a situação e deliberar os próximos passos. O apoio dos condôminos é fundamental – no caso de um processo judicial, por exemplo, ter uma decisão assemblear autorizando medidas jurídicas contra o morador problemático reforça a legitimidade da ação. Além disso, vizinhos bem informados podem agir com mais cautela e reportar prontamente novos incidentes, aumentando a segurança de todos.
- Busque apoio profissional e jurídico: Não hesite em consultar o advogado do condomínio ou assessoria jurídica especializada assim que o comportamento agressivo se mostrar recorrente. Um profissional poderá orientar sobre quais medidas legais adotar e em que momento. Em casos extremos, é possível solicitar à Justiça medidas protetivas (por exemplo, uma liminar para proibir o morador de se aproximar de determinadas áreas ou pessoas, semelhante a uma restrição de contato). Se a situação escalar ao ponto de ameaçar a convivência do condomínio, discuta com o jurídico a viabilidade de ingressar com uma ação judicial de exclusão/afastamento do condômino – como foi feita no caso de Campo Grande. Essa ação deve ser bem embasada em provas e mostrar que todas as tentativas anteriores de resolver o problema foram esgotadas.
- Apoie as vítimas e reforce a confiança na gestão: Por fim, preste apoio aos funcionários e moradores que tenham sido alvo de ofensas ou agressões. No caso de funcionários (porteiros, seguranças), por exemplo, o condomínio pode auxiliar quanto aos direitos trabalhistas e jurídicos (como orientar sobre representação criminal contra o agressor ou até ação de danos morais, a exemplo do porteiro que recebeu indenização no caso de MS. Mostre à comunidade condominial que a administração está tomando providências firmes – isso traz alívio e cooperação de todos, evitando boatos e pânico. Um boletim informativo interno, comunicando as medidas tomadas (sem expor indevidamente ninguém), pode ser útil para reafirmar que a segurança e o bem-estar de todos são a prioridade do síndico.
Medidas Preventivas e Ações Jurídicas do Condomínio
É sempre melhor prevenir conflitos do que remediá-los após escalarem. Algumas ações preventivas e estratégias jurídicas podem ser implementadas pelos síndicos e administradoras condominiais no Rio de Janeiro:
- Regras claras e divulgadas: Mantenha a convenção do condomínio e o regulamento interno atualizados e de conhecimento de todos. Destaque as normas de convivência (silêncio, uso das áreas comuns, respeito aos funcionários etc.) e as penalidades por descumprimento. Muitas vezes, conflitos surgem ou pioram porque alguns moradores alegam desconhecer as regras. Reforce as políticas do condomínio em assembleias, murais, circulares ou meios digitais.
- Atuação rápida em pequenas infrações: Não minimize pequenos atos de incivilidade. Se um morador começa a apresentar comportamento problemático (seja insultando vizinhos, descumprindo normas reiteradamente ou hostilizando funcionários), aja prontamente. Advertências educativas nas primeiras ocorrências podem frear escaladas. Mostre ao condômino que o condomínio está atento e não será conivente com abuso. Problemas ignorados tendem a crescer – no caso de Campo Grande, houve relatos de que o morador já perturbara os vizinhos antes do episódio mais grave, indicando que uma intervenção antecipada talvez pudesse ter impedido a situação de sair do controle.
- Cultura de diálogo e respeito: Fomente um ambiente onde moradores sintam-se à vontade para reportar conflitos ao síndico antes que explodam. Estimule a mediação em desentendimentos iniciais – por exemplo, conversas informais com as partes envolvidas, sempre mantendo a imparcialidade. Em alguns casos, um termo de conduta amigável pode ser firmado, no qual o morador se compromete por escrito a cessar determinado comportamento, ciente das consequências. Mostrar empatia e tentar entender eventuais dificuldades do morador (problemas pessoais, psicológicos, etc.) pode abrir caminho para soluções pacíficas. Porém, deixe claro que ações violentas ou criminosas não serão toleradas e terão resposta enérgica.
- Infraestrutura de segurança e treinamento: Invista em medidas de segurança que protejam moradores e funcionários. Câmeras de vigilância nas entradas, elevadores e áreas comuns servem tanto para inibir comportamentos agressivos quanto para fornecer provas em caso de incidentes. Equipe os porteiros e seguranças com protocolos de ação diante de situações de risco: por exemplo, ter um botão de pânico ou código de alerta para acionar a polícia discretamente. Realize treinamentos periódicos com os colaboradores do condomínio sobre como lidar com moradores exaltados – técnicas de desescalada verbal, procedimentos de evacuação de área, etc. Uma equipe bem preparada pode evitar que um conflito se torne tragédia.
- Conheça as ferramentas jurídicas disponíveis: Além das já citadas multas elevadas para condôminos antissociais e da possível ação judicial de exclusão, lembre-se de outras medidas legais. Em situações de crime (agressão física, ameaça grave, dano, injúria racial, etc.), incentive as vítimas a formalizarem denúncia criminal – isso pode resultar em medidas judiciais como prisão preventiva ou medidas protetivas contra o agressor, afastando-o temporariamente do convívio. O condomínio, como pessoa jurídica, também pode registrar ocorrências policiais quando o patrimônio ou a coletividade forem lesados. Em paralelo, a administração pode entrar com ação civil por perdas e danos contra o infrator para ressarcir prejuízos materiais (como consertos de portas, portões, vidros quebrados) e até buscar indenizações por dano moral coletivo, se cabível. Todas essas iniciativas, além de combaterem o agressor, servem de exemplo educativo para os demais condôminos.
- Apoio de autoridades e entidades: No Rio de Janeiro, condomínios podem buscar orientação em órgãos como delegacias especializadas (por exemplo, DEAM em casos de violência doméstica que repercutam no condomínio, ou delegacias de bairro para crimes comuns) e até no Ministério Público, caso identifiquem algum morador que represente perigo à coletividade e necessite de acompanhamento especial. Em último caso, se o comportamento agressivo estiver ligado a transtornos mentais ou uso de drogas, e a pessoa oferecer risco, à família do morador pode ser notificada e medidas de saúde pública podem ser acionadas. Como síndico, seja proativo em acionar redes de apoio – a segurança pública, a assistência social ou outros condomínios que já tenham passado por algo semelhante e possam fornecer dicas valiosas.
Conclusão
O episódio do morador expulso em Campo Grande (MS) acende um alerta importante: a vida em condomínio exige limites claros e ação firme quando esses limites são ultrapassados. Síndicos no Rio de Janeiro e em todo o Brasil devem se preparar para lidar com situações excepcionais, combinando bom senso, respeito à lei e medidas enérgicas. Enquanto a maioria dos conflitos em condomínios se resolve com diálogo e pequenas sanções, casos de violência ou hostilidade extremas demandam postura proativa da administração. Conhecer os direitos e deveres de todos, documentar cada passo e não hesitar em buscar apoio jurídico e policial quando necessário são atitudes que resguardam a segurança coletiva. Lidar com um condômino agressivo nunca é fácil, mas, com organização e firmeza, é possível proteger a comunidade e manter a paz no ambiente condominial. Afinal, o condomínio é a extensão do lar de todos – e zelar para que ele seja um espaço seguro e harmonioso é responsabilidade compartilhada por síndicos e condôminos.
Fontes: O caso real mencionado foi reportado pelo G1 e outros veículos nacionais, e a análise jurídica baseia-se no Código Civil brasileiro e em orientações de especialistas em direito condominial. As lições aprendidas servem como guia para enfrentar desafios semelhantes na gestão condominial.