O STJ abriu um novo capítulo na discussão sobre Airbnb em condomínios. A Corte vai fixar uma tese vinculante sobre locações de curta temporada em prédios residenciais, especialmente quando a convenção fala em destinação residencial, mas não traz uma proibição expressa a plataformas digitais.

O tema foi cadastrado como Tema 1.443 e envolve os recursos especiais 2.272.536 e 2.272.537. Com a afetação ao rito dos repetitivos, processos semelhantes ficam suspensos no país até que o STJ defina a orientação.

Na prática, isso não significa que o Airbnb está liberado. Também não significa que qualquer condomínio pode proibir de qualquer forma.

O recado mais prudente para síndicos e administradoras é outro: enquanto a tese vinculante não sai, a decisão não deve ser tomada no impulso.

O que já existe até agora

Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu que o uso reiterado e profissional de imóveis para estadia curta pode descaracterizar a finalidade residencial do condomínio. Também indicou que a autorização para esse tipo de uso, quando houver mudança de destinação, pode exigir aprovação de dois terços dos condôminos, conforme o artigo 1.351 do Código Civil.

Agora, com o Tema 1.443, o tribunal vai enfrentar uma pergunta mais ampla: a cláusula de destinação residencial, sozinha, basta para impedir locações de curta temporada por plataformas digitais quando não há proibição expressa?

Essa diferença importa. O julgamento repetitivo ainda vai fixar a tese. Por isso, comunicados definitivos, multas automáticas ou bloqueios de acesso sem base clara podem aumentar o conflito e levar o condomínio à judicialização.

O que o síndico deve fazer agora

O caminho mais seguro é organizar a governança do condomínio. Isso passa por revisar convenção e regimento interno, registrar ocorrências concretas, avaliar impactos em portaria, segurança, elevadores e áreas comuns, consultar o jurídico e levar o tema para assembleia quando houver necessidade de regra coletiva.

Também é importante separar situações diferentes. Uma locação eventual não deve ser tratada automaticamente como exploração profissional de hospedagem. O ponto sensível costuma estar na frequência, na rotatividade, no controle de acesso e no impacto real sobre a rotina do prédio.

Escada de segurança jurídica

Mais forte: convenção alterada expressamente, com quórum adequado, proibindo ou restringindo locação de curta temporada.

Forte: convenção com destinação exclusivamente residencial, acompanhada de regras internas claras sobre acesso, cadastro de ocupantes e uso das áreas comuns.

Intermediário: decisão assemblear específica, registrada em ata, com parâmetros para permitir, limitar ou restringir a prática.

Frágil: regra apenas no regimento interno, comunicado da administradora ou procedimento operacional sem deliberação robusta.

Mais fraco: decisão isolada do síndico, como impedir entrada, multar ou proibir a prática sem apoio claro na convenção, assembleia ou orientação jurídica.

Quanto mais a restrição estiver apoiada em convenção, assembleia bem feita e fatos documentados, maior tende a ser a segurança jurídica. Quanto mais depender apenas da vontade do síndico, maior o risco de conflito.

Checklist rápido para a próxima assembleia

• A convenção fala apenas em uso residencial ou trata expressamente de hospedagem e locação curta?
• Há registros concretos de problemas com acesso, barulho, danos, segurança ou uso das áreas comuns?
• O condomínio quer permitir, limitar ou restringir a prática?
• O edital da assembleia descreve o tema com clareza?
• O jurídico validou a minuta antes da votação?
• Há procedimento objetivo para cadastro de ocupantes e responsabilização por danos?

Airbnb em condomínio não deve ser tratado como guerra entre vizinhos. Deve ser tratado como tema de convivência, segurança e gestão de risco.

Fontes: STJ, Tema 1.443, REsps 2.272.536 e 2.272.537; decisão da Segunda Seção no REsp 2.121.055; Código Civil, art. 1.351.