Artigo publicado originalmente por Rafael Thomé.

Todo oceano azul tem seu fim.

Entre 2018 e 2021, o Airbnb parecia um atalho quase mágico para gerar renda passiva com imóveis. A lógica era simples: alugar por diária em vez de contrato fixo, faturar até o dobro do valor tradicional e ainda ter flexibilidade no uso do bem. No Rio de Janeiro, essa tendência se transformou rapidamente em euforia. Era o novo “oceano azul” para pequenos e médios investidores.

De lá pra cá, o cenário virou.

A concorrência cresceu. A taxa de ocupação caiu. A rentabilidade minguou. E o que antes era uma aposta segura se tornou um negócio de gestão profissional. Alguns dados ajudam a enxergar o movimento:

• Em 2021, a taxa média de ocupação no Rio via Airbnb chegou a 65%. Em 2023, despencou para 44,8%.
• O ROI médio anual hoje gira em torno de 11% antes de impostos, pouco acima do aluguel tradicional, empatando com fundos imobiliários e abaixo da Selic em 2022.
• A diferença é que, no Airbnb, esse retorno vem com esforço diário.

Além da queda no retorno, o modelo enfrenta um conjunto crescente de desafios que mudam totalmente a equação:

• Custos operacionais altos, incluindo limpeza, reparos constantes e troca frequente de mobília.
• Condomínios que começam a proibir o uso para locações de curta duração, respaldados por decisões do STJ.
• Obrigatoriedade de declarar os rendimentos ao fisco, o que eleva a carga tributária e elimina a ilusão de informalidade.
• Concorrência direta com o setor hoteleiro, que opera com escala, serviços e reputação.
• E claro, a saturação do mercado, com milhares de imóveis disputando os mesmos turistas.

O Airbnb ainda é viável? Pode ser. Mas não é mais simples. Nem fácil. Nem garantia de boa rentabilidade.

Em 2022, com a Selic a 13,75% ao ano, ficou difícil justificar o risco e o esforço: fundos imobiliários pagam até 1% ao mês isentos de IR, com liquidez. Imóveis para aluguel fixo recuperaram espaço, com menos vacância, menos dor de cabeça e retorno mais previsível.

Cidades do mundo todo, Nova York, Lisboa, Barcelona, Paris já apertaram o cerco. O Rio ainda é flexível, mas há sinais claros de que mudanças vêm aí. E o investidor precisa estar atento: o que antes era um mercado livre virou um setor em transição, é preciso ficar atento para não chegar “atrasado na festa”.

O Airbnb não morreu. Mas ficou mais competitivo, regulado e trabalhoso. O que antes era um mar calmo, virou mar aberto.

O que separa agora lucro de prejuízo é estratégia, gestão e análise. Porque o tempo do ganho fácil já passou.

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