O período de fim de ano no Rio de Janeiro – com Natal, Réveillon e, logo em seguida, o Carnaval – é a alta temporada para o turismo. Com isso, a prática do aluguel de curta temporada (ou locação por aplicativos como Airbnb, Booking, etc.) se intensifica nos condomínios residenciais.

Para o síndico e a administradora de condomínios no Rio de Janeiro, este é um tema delicado que exige atenção às regras, segurança e legislação. Como seu condomínio pode se preparar legal e operacionalmente?

Aspectos Legais: O que a Convenção e a Lei Dizem?

A primeira e mais importante regra é: consulte a Convenção e o Regimento Interno do seu condomínio.

1. A Regra do Uso Residencial vs. Comercial

O principal ponto de conflito é se o aluguel de curta temporada desvirtua a finalidade residencial do imóvel, transformando-o em uso hoteleiro.

• Decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça): O STJ firmou o entendimento de que a Convenção de Condomínio tem poder para proibir o aluguel de curta temporada via plataformas digitais, desde que exista previsão expressa nesse sentido.
• O que Fazer:
  • Permissão: Se a Convenção for omissa ou permitir a locação, ela é, em tese, liberada.
  • Proibição: Se a Convenção proíbe o uso comercial/hoteleiro ou proíbe especificamente o aluguel por curta temporada, a prática pode ser vetada.

Dica SEO: Se seu condomínio deseja proibir a prática, o síndico deve convocar uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para alterar a Convenção, seguindo o quórum legal (geralmente $2/3$ dos condôminos).

2. Cadastramento Obrigatório e Responsabilidade Solidária

Independentemente de ser permitido ou não, o condomínio precisa de controle e registro.

• Comunicação ao Síndico: O proprietário que aluga deve ser obrigado a comunicar formalmente ao síndico o período de locação e o número de hóspedes.
• Termo de Responsabilidade: Exija que o proprietário assine um termo, responsabilizando-se solidariamente por multas, danos causados pelos locatários e pelo cumprimento do Regimento Interno.

3 Dicas de Segurança Improrrogáveis para a Alta Temporada

O grande fluxo de pessoas desconhecidas representa um risco à segurança do condomínio durante o fim de ano. A administradora de condomínios pode implementar medidas preventivas robustas:

Dica 1: Ficha de Cadastro de Hóspedes (Check-in Rigoroso)

Esta é a medida mais importante. O condomínio deve aplicar o mesmo nível de rigor de um hotel na identificação dos visitantes.

• Documentação: A portaria deve exigir cópia do documento de identidade de todos os hóspedes que entrarão na unidade.
• Acesso Controlado: O acesso à garagem, áreas comuns, fitness ou piscina deve ser restrito aos hóspedes listados na ficha de cadastro, com o uso de chaves ou pulseiras de identificação temporárias.

Dica 2: Treinamento da Equipe de Portaria e Segurança

A equipe de segurança e portaria deve ser o primeiro filtro.

• Instruções Claras: A administradora deve fornecer um treinamento específico sobre como lidar com locatários de curta temporada: quais documentos exigir, como proceder em caso de desrespeito ao horário de silêncio e quando acionar o síndico.
• Monitoramento de Acesso: A equipe deve ser alertada para redobrar a atenção a bagagens grandes, entrada de prestadores de serviço não autorizados e o trânsito de pessoas estranhas nas áreas privativas.

Dica 3: Reforço nas Regras e Comunicação

O barulho e o uso indevido das áreas comuns são as principais reclamações.

• Adesivos e Placas: Coloque placas visíveis nas áreas de piscina e salões de festa, reforçando o horário de silêncio (especialmente após as 22h, crucial no condomínio RJ).
• Entrega do Regimento: O proprietário deve entregar uma cópia simplificada do Regimento Interno ao hóspede no momento da locação, deixando claro as penalidades em caso de descumprimento.

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