O STJ já decidiu que não há ilegalidade, em regra, na cobrança de condomínio mais alta para unidades com fração ideal maior, como coberturas, quando a convenção adota esse critério. Para síndicos e moradores, a discussão não deve começar pelo “acho justo” ou “acho injusto”, mas pela leitura da convenção, pela natureza das despesas e pelo procedimento correto para qualquer mudança.

Em muitos condomínios, a pergunta aparece quando a cobrança pesa no bolso: a cobertura pode pagar o dobro de condomínio se usa o elevador, a portaria e as áreas comuns como todo mundo?

A resposta jurídica não é tão simples quanto parece. O Superior Tribunal de Justiça já enfrentou esse debate no REsp 1.778.522/SP e reafirmou que a cobrança pela fração ideal é válida quando essa foi a regra escolhida na convenção do condomínio.

Isso não significa que todo prédio deve cobrar mais da cobertura. Também não significa que o síndico possa alterar o critério por conta própria. O ponto central é outro: o critério de rateio precisa estar na convenção e deve ser seguido enquanto estiver vigente, salvo mudança formal ou discussão judicial específica.

O que o STJ decidiu

Em notícia publicada em 10 de junho de 2020, o STJ informou que a Terceira Turma negou o recurso de proprietários de uma cobertura que questionavam o pagamento da taxa condominial e de despesas extras em dobro.

No caso analisado, a cobertura tinha fração ideal de 20%, enquanto as demais unidades tinham fração de 10%. Os proprietários alegavam que a unidade não gerava despesa proporcionalmente maior ao condomínio e que a cobrança resultaria em enriquecimento sem causa dos demais condôminos.

O tribunal manteve a cobrança. Segundo o relator, ministro Villas Bôas Cueva, o Código Civil prevê que o condômino deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção.

Na prática, se a convenção define o rateio pela fração ideal, unidades com fração maior podem pagar cota maior. Se a convenção prevê outro critério, esse outro critério precisa ser observado.

Por que a convenção é tão importante

A convenção funciona como a regra interna do condomínio. Ela define, entre outros pontos, como as despesas serão divididas entre as unidades.

O artigo 1.336, inciso I, do Código Civil traz a regra geral da fração ideal, mas abre espaço para a convenção estabelecer forma diferente de rateio. Por isso, antes de discutir se a cobrança é justa, o condomínio precisa responder a três perguntas:

• a convenção fala em fração ideal?
• a convenção prevê rateio igualitário ou outro critério?
• há distinção entre despesas ordinárias, obras, seguros, fundos ou consumos individualizáveis?

Sem essa leitura, a assembleia pode discutir um problema real com base em premissas erradas. E, em tema de cota condominial, premissa errada costuma virar conflito, inadimplência ou processo.

O que o síndico deve fazer antes de mexer no rateio

O síndico não deve prometer redução, aumento ou equiparação de cotas sem conferir a documentação. A mudança de critério de rateio costuma exigir alteração da convenção, quórum adequado e orientação jurídica.

O primeiro passo é separar a insatisfação do procedimento. Um morador pode considerar injusto pagar mais por serviços usados igualmente por todos. Essa é uma discussão legítima. Mas a saída não é deixar de pagar, nem aplicar um novo critério informalmente no boleto do mês seguinte.

O caminho mais seguro é levantar a regra atual, organizar os números e levar a discussão para a assembleia com clareza.

Checklist para levar o assunto à assembleia

1. Leia a convenção. Verifique qual critério de rateio está escrito e se há exceções para tipos diferentes de despesa.
2. Confira a fração ideal das unidades. Use matrícula, memorial de incorporação ou documentos do condomínio.
3. Separe as despesas por natureza. Portaria, limpeza, elevador, seguro, obras, fundo de reserva e consumo podem exigir leituras diferentes.
4. Simule impactos. Mostre quanto cada unidade pagaria no critério atual e em eventual critério alternativo.
5. Verifique o quórum. Alteração de convenção não deve ser tratada como votação simples de rotina.
6. Registre a pauta com antecedência. O assunto precisa constar de forma clara na convocação.
7. Peça análise jurídica. O texto aprovado precisa ser aplicável e compatível com a lei e com a própria convenção.

O que o morador deve evitar

Quem discorda da cobrança também precisa agir com cuidado. Deixar de pagar a cota inteira pode gerar multa, juros, negativação e cobrança judicial. O melhor caminho é solicitar a convenção, pedir esclarecimentos por escrito e, se necessário, propor o debate em assembleia.

Também é importante evitar a ideia de que uma decisão isolada resolve todos os condomínios. O entendimento do STJ reforça a validade da fração ideal quando ela está prevista na convenção. Em outros casos, o resultado pode depender da redação do documento, da natureza da despesa e das provas apresentadas.

Quando a administradora ajuda

A administradora pode apoiar o síndico na organização dos documentos, no levantamento das frações ideais, na simulação das cotas e na comunicação com os moradores.

Esse apoio é importante porque a discussão sobre cobertura costuma misturar direito, finanças e convivência. Um boleto mal explicado vira sensação de privilégio ou punição. Uma assembleia mal conduzida vira disputa pessoal. Um processo mal documentado vira risco para o condomínio.

O melhor cenário é tratar o rateio como tema de governança. A pergunta não é apenas quanto a cobertura paga. A pergunta correta é: o critério está claro, foi aprovado corretamente e todos entendem como ele funciona?

Seu condomínio precisa revisar a forma de rateio ou explicar melhor a cota condominial? Uma administradora pode ajudar a organizar documentos, números e comunicação para que a assembleia decida com mais segurança.

Fontes consultadas

• Superior Tribunal de Justiça, “Não há ilegalidade na taxa de condomínio mais alta para apartamento com fração ideal maior”, publicado em 10/06/2020: https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/Nao-ha-ilegalidade-na-taxa-de-condominio-mais-alta-para-apartamento-com-fracao-ideal-maior.aspx
• Código Civil, artigo 1.336, inciso I: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm#art1336

Observação editorial: este conteúdo tem finalidade informativa. Mudanças no critério de rateio devem ser avaliadas com a convenção do condomínio em mãos e, quando necessário, com apoio jurídico.